早在4个月前，北京刚放风一区一策要落位房山的时候，这是一件只可意会不可言说的事情，在网上言辞凿凿的，都尝到了苦果。

但表姐听说，消息刚出来，就有些人群迅速做出反应，进场买了房山区某个楼盘的房子。

前段时间，就在大家都快忘了关于房山区新策的讨论时，北京一区一策却以官宣的方式，在房山区出台了。

(资料图片仅供参考)

春江水暖鸭先知。在我们将信将疑的时候，已经有人抢跑了。

截止目前，政策细则仍未公布，但它依旧给坚不可摧的北京楼市撕开了一道口子，并且宣告：

曾经一潭死水的房山，正式进入动荡期。

而动荡，代表着机会。

过去房山有北京人遗址，是北京人的来路；现在它的翅膀煽动了北京楼市，要指给新北京人一条通往未来的去路。

一

其实，政策始于房山并不是毫无预兆。

过去10年，房山GDP从490亿涨到了861亿，仅有371亿的增量，仅超远郊四区，以及平原面积只有1.5%的门头沟。

房山区的高光时刻是2017年。

那一年，房山GDP增速达到了14.6%，首次突破两位数。

有意思的是，房山楼市在同一年份迎来双高：

175.7亿住宅用地交易金额史上最高，1.8万/平的平均楼面价史上最高。

这之后房山再没卖过总价这么高的地，房山GDP增速也再没有过突破。

这种得意和失落，都写在了房山区过去11年的房价走势图里。

我们以北京新房的整体均价为基本锚点。

海淀房价11年间从3.5万飙到了9.1万，一路领跑北京大盘。

11年前100平三居的首付，在今天就只够买海淀5环外的一个卫生间了。

中间的阶段性价格下跌，仅仅是因为限竞房的推出限制了发挥，而后便迅速回弹。

这还不算完，网传五环外的永丰南新地块，限价要到9.5万/平，虽然表姐觉得传的有些高，大概率会在9.2-9.3万/平。

但即便如此，也比永丰北的富园每平米涨了7、8千块，这涨幅速度，是房山过去11年想都不敢想的事儿。

同样的年份里，房山的表现，是和大盘走势的差距越拉越大。

起初，房山与大盘只差了6000多块钱，给人一种只要房山够努力，就能赶上均价的错觉。

但事实很打脸。

11年过去，房山的新房均价只有3.5万/平，还停在大盘2016年以前的房价水平。

最扎心的局面也就此出现了。

房山花了11年，才将将爬到海淀的起点。

但若只拿房山与最强区海淀比，难免有失偏颇。

所以表姐又拉了房山和其它近郊房价做对比，只能说，更扎心了。

昌平因为跟对大哥，从东小口的“两奥”，到朱辛庄的龙湖云璟、万象悦府，再到最近的越秀天樾，款款叫座，房价已经稳稳站上了5万+。

真正实现了先做睡城，再扔拐仗。

大兴靠产业+经开区，也成功加入5万+俱乐部；顺义则因为临空经济区和物流园把房价翻到了4万多......

反观房山，以均价3万+，稳占最后一名的宝座。

只有房山受伤的世界，终于是达成了。

房山区房价这11年的历程在向我们表明，楼市的起伏，始终和大势亦步亦趋。

房山区的高光时刻，就是房山房价的高光时刻；房山区的落寞，也是房山房价的落寞。

而不管是低迷的GDP还是一蹶不振的房价，背后正是房山发展的映射，都在说一件事：

孱弱的房山，亟需救援。

二

善除害者察其本，善理疾者绝其源。

房山究竟为什么在一片上涨的区域里，不涨反落？

1、地越卖越便宜，库存越来越高。

2021-2022两年间房山新增了10000余套新房，是2017-2020年4年的总和。

与此同时，房山新房楼面价却降了。

举个例子，2017年官道新房金樾和著+旭辉城楼面价几乎都在1.7万/平左右，而2020年拿地的中骏云景台，楼面价却只有1.1万/平左右。

也就是说，后入市的拥有更大的降价空间。

这似乎让房山走入了一种恶性循环，因为缺钱，所以大量供地，因为供地挤压了在场项目的空间，所以降价出货，而买涨不买跌的魔咒让买家购房欲望更低，开发商继续降价出逃，地价想高也高不起来。

2、口罩期间，政策的火在房山烧得尤其旺。

表姐跟房山某项目操盘手了解到，房山在口罩期间对政策落实的尤其彻底：

“建委会去巡查，售楼处关闭，就是彻底关闭，关门在里边办公，个人做个直播完全不可能的，而且关闭时间比其它区更长”。

但买房是普通人能接触的最大宗交易。现场都去不了，如何交易？

量起，才能价涨。

3、年轻买家的信心需要重建。

黑天鹅来了，受冲击最大的往往是血条不够厚的年轻人。

而他们恰恰是房山楼市最大的购买群体。

4、最重要的是，房山是产业低谷。

拿大兴区对比，2012年十二五规划开始发力，大兴搞自己的产业，加上国家级的经济开发区，房价一路狂奔。

到现在，五环外西红门、德茂等地的大部分新房，都卖到了6万+，销量还不错。

同样的2012年，由于特大暴雨的影响，房山区正在狠抓自己的城市排水系统；关于十二五规划，房山区更注重的是商业配套的配建。

这都没有错，甚至应该说值得表扬，但千头万绪中，房山区只是忽略了一件事，产业。

11年后，规划的差异、产业的短板，直白地反应到了房价上。

稻田站的中海寰宇视界，是房山的灯塔项目。

因为它是唯一卖到5万+，且最靠近城区也有地铁的新房。

但它的价格随着市场地价+下游竞品供应+上游丰台竞品调整价格，不可避免地波动下滑，走不出独立行情。

其余五环外的新房，比如良乡的春和印象、金地璟宸等都只能折价在4万以下交易。

有时候不免怀疑，过去几年，房山的弱势，是不是一种全方位的弱势。

三

既然如此，房山岂不是没救了？

恰恰相反。

表姐认为，在集体涨价的当下，均价3.5万的房山是个机会，是北京留给买房人的最洼地。

它至少值得西南三环外的刚需买家到场一观。

原因有3点：

1、终于等到丰台的价值重塑。

10年了，丰台老大哥，终于要靠丽泽商务区支棱起来了。

目前，商务区里已经有包括央行数字货币研究所，银河证券，华电资本等在内的1000家企业进驻，就站在起飞的临界点上。

而房山则通过房山线、16号线，以及未来的丽金线，能更顺利的承担丰台睡城的角色。

2、以前的房价洼地被填平，刚需只能寻找下一个洼地。

曾经大兴和房山是手拉手的兄弟，都吸纳着北京西南方向内城的外溢人群。

突然，一个兄弟双手叉腰要当大哥，房价涨到了5万+。

这个时候，外溢人群去哪里？

只能投入弟弟的怀抱，投入的人多了，房山的机会也就慢慢来了。

3、相信政府意志。

房山区近两年入市的地，以良乡板块居多。

从京西印玥开始，到春和印象、建工揽星辰等限价大多都在4.5万，最贵的是去年3批次的首创禧悦首府，限价4.9万。

而这批新房，成交均价只有3.8万左右，价格最低的建工揽星辰能到3.4万左右。

也就是说，这部分房源至少有7000块的上涨预期。

即使短期不能变现，但在拖着一身疲累回家后，想起自己的房子涨了，还是会生出一股动力来。

高楼崛起，洼地填平。

临近产业区，交通方便，还有涨价预期的房山，终于成了刚需买家们最后的出逃地。

四

当然，这里我们还要解决一个预期能否兑现的问题。

这同样需要在房价里找答案。

于是表姐又去扒了房山部分二手和次新二手的房价：

长阳和良乡，房价都在4万+，是房山的灯塔板块。

稻田的京西祥云也有4万+，但留意房山楼市的小伙伴会发现，京西祥云的买入价格更高，现在的二手房比之新房，算降价了。

所以，众多买家用脚投票，告诉我们房山的机会就在长阳和良乡。

区别就是，长阳在5、6年前就已经发展完了，按红利兑现期来说，已经算夕阳红。

但它的崛起也给房山其它板块做了一个很好的范例，那就是：

做好配套，做好丽泽的后花园。

良乡，就是年轻升级版的长阳，和年轻人一样，代表着未来。

2035年的规划也说明了这点。

良乡组团是房山区的三大产业组团之一，房山在这里规划了良乡大学城。

相比较燕房、窦店组团的远大理想和落魄现实的巨大差距，有大学城的良乡，前路清晰。

毕竟，全北京一共就两个大学城，一个是昌平的沙河高教园，另一个就是房山的良乡大学城。

其中，沙河高教园，学校质量高，但并不是昌平重点。

良乡大学城虽然学校名气略低，却是房山的心头好。

房山在这建购物中心、建学校、建公园，建其它各种能提高居住质量的配套，真真是从“园”到“城”，很努力搞发展。

再结合，房山近两年围绕良乡大学城拍地的举动，结论呼之欲出：

房山把最后希望压宝在良乡大学城。

有了这份政府意志，预期的兑现就靠谱很多，并且已经在次新二手房的房价中渐渐体现出来。

过去三年，良乡大学城板块的次新，在偷偷涨价。

虽然很细微，但确实在涨。

联动一二手的价格看，就会发现，良乡的二手次新正在奔着政府预期的4.5万涨去，而此时新房为了出货，均价只有3.8万左右。

这种种迹象告诉我们：

良乡是房山的未来，而良乡新房，则是刚需买家的机会。

顺便说一句，表姐准备搞关于房山各板块各项目的大pk系列，各位小伙伴对哪些项目感兴趣，欢迎评论区留言哇～

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